土地や建物を売った時、予想もしない税金がかかってくることがあります。耳にしたことがないような税金がかかり、びっくりするような事例はよくあることです。土地や建物を売ったり、買ったりする時は、多額の税金が必要になる場合があるので、慎重に検討しなければなりません。税金でいうと、所得税・贈与税・相続税が関係してきます。ケースによっては、税金の軽減措置を受けられる場合もあります。また、土地や建物に関する税金は、改正が多く、専門的な知識が必要になります。そのため、専門家へ事前に相談することが大切になります。
土地や建物を売る場合、いろいろなケースがあると思われますが、その目的、売った場合の税金等を考慮し、最適な選択をする必要があります。寺田会計では、最適な選択をするお手伝いをさせて頂きます。なお、相談は無料となっています。お気軽にお問い合わせください。
＊参考までに土地や建物を売った時の譲渡所得の考え方、税金の計算方法、マイホームを売った時の特例、マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を掲載しておきます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など他の所得と区分して計算します。
さらに、売った土地や建物をいつから持っていたかにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得とに区分して、それぞれ別の方法で計算します。
なお、土地や建物を売ったときの譲渡所得の概要は次の通りです。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超えていれば長期譲渡に、５年以下ならば短期譲渡になります。
（例）平成１７年中に売った場合、その資産の取得が
①平成１１年１２月３１日以前のもの・・・・・・・・長期譲渡
②平成１２年１月１日以降のもの・・・・・・・・・・ 短期譲渡 |
| 収入金額 |
－ |
（ 取得費 |
＋ |
譲渡費用 ） |
－ |
特別控除額 |
＝ |
課税譲渡所得金額 |
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
| 売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や購入手数料などの合計です。実際の取得費が譲渡価格の５％に満たない場合には、譲渡価格の５％相当額を取得費として計算することができます。 |
|
①仲介手数料
②測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
③貸家の売却に際して支払った立退料
④建物を取壊して土地を売った時の取壊し費用など |
|
○収用などの時
最高５,０００万円
○自分の住んでいる家屋と土地を売った時
最高３,０００万円など |
|
| ①長期譲渡所得 |
| 課税譲渡所得金額 × １５％ （所得税） |
| 課税譲渡所得金額 × ５％ （住民税） |
| ②短期譲渡所得 |
| 課税譲渡所得金額 × ３０％ （所得税） |
| 課税譲渡所得金額 × ９％ （住民税） |
売主と買主の関係が親子や夫婦など特別の間柄でない場合には、その所有期間の長期、短期を問わず、譲渡所得から最高３，０００万円が控除されます。
譲渡した年の１月１日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに１０年を越えるマイホームを売り、買換え（交換）の特例の適用を受けない場合には、３，０００万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して次の二段階の低い税率を適用できます。
| ６，０００万円以下の部分 ・・・・・・・ １０％（住民税は４％） |
| ６，０００万円を越える部分 ・・・・・・ １５％（ 〃 ５％） |
（１）特定の居住用財産の買換え等の特例
譲渡した年の１月１日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに１０年を越えるマイホームのうち、居住期間が１０年以上であるものを譲渡し、その年の翌年１２月３１日までの間に代わりのマイホームを取得し、一定の期間内に自己の居住の用に供する場合には、課税を繰り延べる買換え（交換）の特例が受けられます。
なお、代わりに取得したマイホームの床面積等は一定の要件に該当する必要がありますので、ご注意下さい。
（２）相続等により取得した居住用財産の買換え等の特例
（１）のほか父母又は祖父母から相続または遺贈により取得したマイホームで、居住期間が３０年以上であること等一定の要件を満たすものを譲渡した場合にも、買換え（交換）の特例が受けられます。
★特例を受けるには確定申告が必要です。
所得税の確定申告書にこれらのいずれかの特例の適用を受ける旨を記載するとともに、住民票の写しなど、それぞれの特例に応じた一定の書類を添付しなければなりません。
| 区 分 |
３,０００万円の特別控除 |
軽減税率の特例 |
特定買換え（交換）の特例 |
相続買換え（交換）の特例 |
マ
イ
ホ
｜
ム
の
譲
渡 |
所
有
期
間
１
０
年
超 |
居
住
期
間
１
０
年
以
上 |
相続(遺贈)による取得
居住期間３０年以上 |
○ |
○ |
○ |
| 上 記 以 外 |
○ |
○ |
× |
| 居住期間１０年未満 |
○ |
× |
× |
| 所有期間１０年以下 |
○ |
× |
× |
× |
〈1〉居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡した年の１月１日現在で家屋と敷地の所有期間がともに５年を越えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、マイホームの買換えなどを要件として、その譲渡損失の金額をその年の他の所得から控除することができます。
また、その年で控除しきれなかった譲渡損失の金額が有る場合には、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分の所得から繰越控除することができます。
〈２〉特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡した年の１月１日現在で家屋と敷地の所有期間がともに５年を越え、かつ譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高のあるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、マイホームの譲渡損失の金額（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額が限度となります。）をその他の所得から控除することができます。
また、その年で控除しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下で、その翌年以後３年以内の各年分の所得から繰越控除することができます。
《特例の適用要件と申告手続き》
●特例の適用要件
| |
〈１〉の特例 |
〈２〉の特例 |
譲渡したマイホームの所有期間
|
譲渡した年の１月１日現在で５年を超えるもの |
| 不要 |
必要 |
新しいマイホームの取得
|
必要 |
不要 |
| 必要 |
不要 |
| 繰越控除をする年の合計金額 |
３,０００万円以下であること |
●〈１〉〈２〉の特例を受けるには確定申告が必要です。
Ⅰ．損益通算の特例の適用を受ける場合
マイホームの譲渡損失の金額に関する明細書などの特例に応じた一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
Ⅱ．繰越控除の特例の適用を受ける場合
Ⅰの確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、以後の年も連続して確定申告書を提出している必要があります。その上で、繰越控除の特例の適用を受ける年分において控除を受ける金額の明細書などの特例に応じた一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
|
